admin

feb 082012
 
Danske_Penge_674566m

Ældrebyrden er den lidet smigrende betegnelse, man har anvendt, for det forhold at flere forlader arbejdsmarkedet, end der kommer til.

Betegnelsen ældrebyrde er en snæversynet betragtningsmåde, men det er mere end det – det er en betegnelse, som forplumrer de virkelige problemer, vi står overfor i forbindelse med de ældre og deres mange pensionspenge.

I det følgende skal vi se på, hvordan pensionsmilliarderne har betydning for andre end dem, der har sparet dem op. Men lad os først se på, hvorfor ”ældrebyrden” er en forfejlet betegnelse:

Ud fra disse grafer kan følgende konkluderes:

1) Det er korrekt, at antallet af ældre i forhold til arbejdsstyrken stiger – meget endda. Fra 0,25 pensionister pr. medlem af arbejdsstyrken – til 0,4 til 0,5 pr. medlem af arbejdsstyrken.

2) Men samtidig falder forsørgelsesbyrden for børn – og unge. Der skal nedlægges vuggestuer, børnehaver, skoler, gymnasier og universiteter: Der er ganske enkelt ikke behov for dem!

3) Den samlede forsørgelsesbyrde er nogenlunde konstant. Den er faktisk aftagende. Sagen er den, at dykket i år 2000 af den røde kurve skyldes de store årgange i 1920’erne, som alle har lykkelig glemt, dør i disse år.

Som sådan påhviler der IKKE arbejdsstyrken nogen større byrde: Tværtimod! Den samlede byrde som skyldes demografien ser ud til at aftage i de kommende år.

Det kan konkluderes, at vi lever længere.

Begge køn kan se frem til et længere liv. Middelrestlevetiden vokser rimelig støt – specielt er mændene begyndt at indhente kvinderne. I 1995 kunne en 65 årig mand forvente at blive 79 år gammel. I dag kan en 65 årig mand forvente at blive over 81 år gammel.

Der er ikke nogen grund til at tro, at udviklingen vil aftage. Den gælder nemlig også for de 75 årige.

Et andet forhold som skal tages i betragtning, når man taler om ”ældrebyrden”, er, at de gamle er i en væsentlig bedre stand end tidligere:

Det kan så have mange grunde; men lad os her nøjes med at konstatere det og se på konsekvenserne.

Der foregik en debat – godt skjult af ”Finanskrisen” – om pensionsformuerne i slutningen af 2008 og ind i 2009. Der var ikke nogen, der havde interesse i at skrige problemet ud over offentligheden. Da banker og kreditforeninger var desperate, fordi de ikke kunne afsætte deres flexobligationer til en rente på mindre end en 5-6% – hvilket havde skåret halsen over på flexlånerne, så ”lænede” man sig op ad pensionskasserne for at få dem til at købe til overpris.

Så viste det sig, at det kunne pensionskasserne IKKE! Sagen var nemlig den, at pensionskasserne havde for få reserver til at tage det kurstab, som ville komme, hvis de skulle paniksælge deres gode fast forrentede realkredit annuiteter.

Det var unægteligt alvorligt, fordi kurstabet i den situation er begrænset, fordi boligejerne vil gribe chancen for en konverteringsgevinst – så de obligationer havde masser af købere.
Altså igen et skinargument!

Resultatet af dette uanmeldte og ubelejlige kasseeftersyn var:

1) Nogle pensionskasser måtte medgive, at man ikke kunne opfylde de løfter, man havde givet pensionssparerne. Dvs. man måtte nedsætte pensionerne på allerede indgåede aftaler. Det medførte – ikke overraskende – en del utilfredshed blandt de berørte pensionssparere. Man måtte fra Finanstilsynets side henvise de forurettede til civilt søgsmål – men med bemærkningen, at det kunne man lige så godt lade være med, fordi pengene var der ganske enkelt ikke!

2) Der udgik fra Finanstilsynet en befaling om, at alle dødelighedstabellerne skulle revideres med en ret så kort tidsfrist. Det er altså ikke noget et forsikringsselskab overser: Det kan ikke passe at aktuarer ikke kan 1. dels stoffet på økonomi!

3) Det var ikke alle, der, som ATP, lå inde med tyske statsobligationer, som de under valutapanikken kunne afhænde til Nationalbanken så kronen kunne forsvares – med en honnet fortjeneste – til ATP.

4) Nogle presseskriverier om den manglende faglige indsigt i visse pensionskasser mm. – og specielt i deres direktion og bestyrelser. Men det interesserede jo dybest set ingen, da man havde nok af andet at være forarget over på det tidspunkt.

Vi kommer altså frem til, at det ikke er de demografiske forhold, der er væsentlige – heller ikke det at vi bliver ældre. Så snakken om ældrebyrden er en afledning fra et mere væsentligt problem:

Pensionsformuerne

Som vi kan se, er den samlede pensionsformue fordoblet er på 8 år. Antallet af pensionister vil stige med noget, der minder om 50% i årene fremover. Men det er nok urealistisk at regne med, at pensionssparerne får en udbetaling fra pensionerne, der ligger 2/3 OVER, hvad de har i dag.

Det bliver så heller ikke tilfældet:

1) En stor del af disse midler vil i udbetalingsøjeblikket blive inddraget i skat (og evt. nedsat folkepension). Jeg vil slet ikke gætte på den effektive skatteprocent.
a. Opsparingen er meget ujævnt fordelt: Den rigeste halvdel af sparerne har 4-5 gange mere sparet op end den fattigste halvdel.
b. Hvis man ikke havde forstået det før, så viser efterlønsreformen, at løfter om beskatning om 20 år – dem kan man ikke bruge til noget.

2) Man kommer heller ikke uden om, at de ydelser, som pensionisterne skal modtage, skal produceres af dem, der ikke er gået på pension – at gætte på hvilke lønninger og priser, der vil gælde om 20 år er halsløs gerning. Det er så heller ikke så væsentligt, for det drejer sig ikke om, hvad man får udbetalt; men om, hvad man får for pengene.

3) Vi har i øjeblikket en negativ realrente på 1-2 %. Hvis det bliver tilfældet over en længere årrække, så vil det betyde, at pensionsformuerne vil skrumpe helt af sig selv. Der er ganske enkelt ikke noget at anbringe pengene i: Der er blevet sparet for meget op, fordi man på optjeningstidspunktet ikke ville have lønstigninger ud i forbrug.

Den overdrevne opsparing i pensionsordninger er lige så meget en del af problemerne, som de insolvente boligejere. Fordi der er blevet givet lønforhøjelser uden reel dækning. Derfor har pensionskasserne kunnet forsynet boligejerne med billig kredit – Og billig kredit har – om noget – pustet boligpriserne op.

Som nogen måske erindrer, så svarer denne fordobling af pensionsformuerne nogenlunde til fordoblingen i det samlede ejerboligudlån fra banker og realkreditter. Derfor kunne man få den kætterske tanke, at lade pensionssparerne betale for de insolvente boligejere.

Men dén går ikke: Sagen er jo, at hovedparten af flexobligationerne ejes af banker og kreditforeningerne selv. Det har været én af konsekvenserne af bankernes dybe knæbøjninger for at undgå rentestigninger på flexobligationerne. Pensionskasser og forsikringsselskaber vil ikke røre ved flexobligationer, fordi de ikke tror på, at de ser pengene igen.

En anden smart tanke, som vi er flere, der har haft – som heller ikke dur – er: Udbetale pensionsopsparingen til insolvente husejere, så de kan blive solvente. Det går ikke, fordi de insolvente husejere formentlig er så unge, at de ikke har nogen nævneværdig pensionsopsparing.

Det er ikke, fordi jeg har en løsning; men det står efterhånden klart, at problemerne i boligsektoren og pensionssektoren IKKE kan hjælpe hinanden til en løsning. Pensionisterne og de insolvente boligejere har nemlig modsat rettede interesser.

jan 252012
 
economic-crisis

Der kan ikke længere være nogen tvivl om, at noget er gået fuldstændig galt på boligmarkedet.

Men hvad sker hvor, hvornår, hvorfor? Der er nemlig forskellige tidspunkter for ulykkerne, og det er vanskeligt at få et overblik i det værtshusslagsmål fra en western, som udspiller sig.

Vi ser, at priserne topper først i Hovedstaden i midten af 2006; men allerede ca. 1 år før havde antallet af handler toppet. Det sidste sker faktisk over hele landet – nogenlunde samtidig; mens prisernes toppunkt skubbes længere og længere frem i tiden, jo længere, man kommer fra Hovedstaden, skal man i Jylland faktisk helt frem til første halvdel af 2008, før man aner uråd dér – hvad angår priserne.

Sammenbruddet i antallet af handler kommer til gengæld samtidigt: 4. kvartal 2008. Det er et voldsomt kollaps: Et handelsniveau, der med ét hug ligger på halvdelen af, hvad det gjorde blot et år tidligere. Når det sker så pludseligt, er det fordi bankerne – og deres kreditforeninger – ikke kan låne penge ud. Den kreditvurdering huskøberne fik for ½ år siden er lige pludselig intet værd.

Antallet af handler – “handelsvolumen” -  kommer sig noget igen; men ligger stadig frem til 3 kvartal 2011 på ca. 2/3 af ”normalt”.

 

Sammenbrud 2.0

Det spændende er nu, om vi står overfor endnu et sammenbrud her i begyndelsen af 2012. Noget kunne tyde på det: Vi ligger i 3 kvartal 2011 faktisk lige så langt nede i handler, som da det så værst ud i 2008! Priserne, der har været plejet omhyggeligt, viser også tegn på at vige.

Det er ret væsentligt at finde årsagen til, hvorfor priserne steg så voldsomt fra 2001-2008. Det har flere forklaringer:

  • ·Den grund, der er til at tage og føle på umiddelbart er indførelsen af afdragsfriheden – lige så snart den træder i kraft, så har priskurverne i Hovedstaden (immervæk noget, der minder om 1/3 af hele det danske boligmarked) et skarpt knæk opad – fra og med 1 kvartal 2004. Muligheden for forældrekøb spiller også en rolle her på, men afdragsfriheden har en afgjort fremtrædende rolle.
  • ·Indførelsen af de variabelt forrentede boliglån. Flexlånet muliggøres allerede i midten af 90′erne, men bliver først for alvor populære i begyndelsen af 00′erne. Virkningen af flexlånet er, at der lånes flere penge. Dette maskeres af de faldende renter, som gør det muligt at låne flere penge til samme ydelse. Det betyder, at boligkøberen tilsyneladende kan få budgettet til at hænge sammen henne i banken. Dels skal man ikke betale meget i rente, dels forsikrer man sig ikke mod en rentestigning – den kommer jo ikke, siger den flinke bankdame.

I stigende grad ser boligkøbere KUN på, hvad de skal betale om måneden – næste måned. Det kan man så ryste på hovedet af; men sådan virker det! Hvad der derimod ikke kan undskyldes er, at bankerne kreditvurderer ud fra samme betragtning. Så meget bedre var økonomierne ikke i 2003 i sammenligning med 5 år tidligere.

Det har til ulidelighed været fremført, at boligkøberne sagtens kunne og ville betale – og man kunne sagtens låne dem penge til den del af købesummen( de 20%) , som de ikke kunne få belånt i kreditforeningen. Man ville jo afdrage det dyre banklån først. Ikke alene er den antagelse ikke rigtig – den strider også mod alle erfaringer. Det mærkelige er, at bankerne ikke – i egen interesse – tænker sig bedre om; men det gør de ikke – og har aldrig gjort det. Alle erfaringer siger, at der absolut ikke er nogen indlæring.

Problemet er, at man har spildt to år på at lytte på omkvædet om, at når nu det går godt igen, så….
Sagen er, at det kommer ikke til at gå godt igen, det har man forsikret sig imod – realøkonomien kan IKKE hive hverken boligejerne eller finanssektoren op af kviksandet. Vi skal se på hvorfor.

Det samlede udlån til ejerboliger er siden 2001 steget 2 1/3 gang; mens forbrugerpriserne er steget med ¼, så i faste priser – dvs. bortset fra inflation – er udlånet fordoblet. Det er hovedregning.
Så mange flere huse er der IKKE bygget. Dvs, gældsbyrden pr. hus er stort set fordoblet – det kommer aldrig til at hænge sammen – uanset hvad bankdirektøren og ”cheføkonomerne” siger.

Det er også vanvittigt at skyde skylden på enten flexlån eller afdragsfrihed. Frem til 2004 er det flexlån og den lavere rente, efter 2004 tager afdragsfriheden over. Det er begge dele – til dels samtidig.

Det er også noget vrøvl, at boligejerne sagtens kan betale renter og afdrag på deres lån. Hvis det var tilfældet, hvorfor gør de det så ikke? Manglende betalingsvillighed er usandsynlig – dertil har bankerne alt for probate midler til ”opmuntring”. En stor del af boligejerne KAN ikke betale.

Renten er jo bestemt ikke skræmmende (heller ikke når man regner administrationsbidrag og lignende ind) – alligevel fortsætter udlånet til ejerboligerne med at stige! Der handles jo ikke noget videre – heller ikke til faldende priser, så afdragene skulle jo begynde at falde: Det gør de IKKE – heller ikke på de DYRE banklån.

Byggeriet
Det vil sige, at det er fuldstændig umuligt, selv med den nuværende beskæftigelse (og lønniveau) at ”arbejde sig ud af problemerne”. Det kan ikke lade sig gøre.

Når boligpriserne stiger, så kommer der et tidspunkt, hvor det bedre kan betale sig at bygge nyt end at købe noget gammelt. Når det sker, er der nogen, der bygger – seriøse og platugler. Enhver borgmester går jo med en bykonge i maven, så tilladelsen skal nok blive givet.

Økonomer kalder det Tobins-Q (Tobin-skat er noget andet!) og beviser det med fasediagrammer til differential ligninger, som jeg skulle tilbage i de gamle lærebøger for at finde ud af, hvad det var de snakkede om. Det er i virkeligheden bare en snirklet måde at sige:

Når det er billigere at bygge nyt end at købe brugt, så bygger man nyt. Begribeligvis. Uanset om der er behov eller ej.(Hvorfor pokker dog blande virkeligheden ind i planlægningen?)

Efter 2003 er der bygget ca. 150.000 nye boliger (incl. socialt boligbyggeri). Den samlede boligmasse ligger på ca 2½ million boliger, så det er ud fra den betragtning ikke specielt meget ca. 5%; men disse nybyggede boliger er overflødige: De tal, jeg har set for nedrivningsbehovet (godt nok et par år gamle) taler om 10-20.000. Lad det så være det dobbelte, så er det småting i sammenligning med overbyggeriet.

Det ville være befriende, om man holdt op med at vrøvle om at få byggeriet i gang igen. I 2003 var der IKKE boligmangel. Siden er der bygget Ødestaden og andet – uden noget behov. Byggeriet skal IKKE i gang igen. Tværtimod går der en generation af bygningshåndværkere på pension, så den arbejdsstyrke vil nogenlunde af sig selv tilpasse sig behovet for reparation og vedligeholdelse.
Der kommer IKKE stigende priser på boliger, der bliver IKKE betalt af på boliggælden.
Konsekvenser er naturlige – og ubehagelige.

Boligejerne bliver insolvente – de kan ikke sælge. Har man købt en ejerlejlighed til 2½ million og sidder med afdragsfri flex og banklån til 3% (med diverse bidrag og gebyrer) i gennemsnit, så sidder man for 6-7.000 om måneden.
Forudsætter man, at man kan få et 3½% fast forrentet konvertibelt annuitetslån over 30 år (husk administrationsbidrag!), som der har været megen presseomtale af på det seneste, så skal man ud og finde 12.500 om måneden. Hvem har lige til den dobbelte husleje? – Hver måned – og her taler jeg slet ikke om, at der ikke er noget skattefradrag for afdraget!

Det kan med andre ord i almindelighed ikke lade sig gøre. Sælge kan man ikke. Priserne er faldet i hvert fald 25%, så man kan – hvis man er heldig og kan få banken med på ordningen – få 1 ¾ million. Det betyder, at man har en gæld til banken på ¾ million. Men nu er det ikke et boliglån: Det er et forbrugslån, der skal afdrages over 10 år med en rente på 8%. Det giver faktisk samme beløb om måneden som, hvis man kunne sidde med et 3½% fast forrentet lån med afdrag.
Hertil kommer så, at man ikke har betalt husleje dér, hvor man flytter hen. Det var en bankrådgiver, der for et par år siden gjorde mig opmærksom på dette forhold – og jo, hun har i dag ruineret sig selv. Hvis man sidder i den ubehagelige klemme – så taler al sandsynlighed for at ens bankrådgiver sidder endnu vanskeligere i det!

Den nære fremtid
Men det bliver værre endnu:
Boligpriserne har været holdt oppe med badeballoner og bankoptimisme. Det holder imidlertid ikke. Banker og kreditforeninger holdt deres byggekunder kunstigt i live:

  • Renteoprulning : Renter på lånene tilskrives blot restgælden.
  • Parkeringsaftaler: Man finder en platugle, som man sælger ejendommen til bogført værdi – fuldt finansieret selvfølgelig (med flexlån uden afdrag, hvad ellers) – mod at garantere at købe ejendommen tilbage til salgsprisen. (Så ses det ikke i regnskabet!)
  • Der er andre kneb; men de er heller ikke betryggende.

Det er derfor de tomme nybygninger IKKE – indtil videre – er kommet på markedet til en realistisk pris, den ville nemlig slå bunden ud af markedet – omgående. Det er selv i København muligt at få en almen nyttig bolig, som man kan betale, så hvorfor købe?

Det er straks sværere for banker og kreditforeninger at kontrollere, om folk dør. Der kommer vel en 10.000 boliger på markedet om året via dødsboer, så vi er ved at have så lave handelstal, at de kan dække behovet. Derfor vil man ikke fra kreditforeningers side finansiere boliger under ½ million – hvorfor et pantebrevsmarked er ved at dukke op. Problemet er at de arme på banker og kreditforeninger, der holder stenen over hovedet oppe – de er begyndt at give efter.

En anden komplikation ved yderligere prisfald – som kun er et spørgsmål om tid -  er, at så forsvinder ”sikkerheden” og renten vil stige. Selvom banken og kreditforeningen køber deres egne flexobligationer – så skal de jo også finansieres.

Problemet med boligejerne er så stort, at der ikke rigtigt er noget at gøre ved det. Selv den nye regering har opgivet tanken om skattestigninger for de højest lønnede. Sagen er nemlig den, at de bedst lønnede også er de mest forgældede. Det er udelukkende et spørgsmål om tid og i hvilket tempo yderligere sammenbrud på boligmarkedet kommer.

Det har været forudsigeligt (og forudset) siden 2006.

jan 252012
 

Helt almindelige danskere kommer i klemme i forhold til deres bank, og det kan være en særdeles traumatisk oplevelse. En af dem, der balancerer på kanten af en tvangsauktion, er 47-årige Gitte, som bor alene med to teenage-sønner i et hus i en forstad til Aarhus. For fem år siden var alt fint, men pludselig gik det hurtigt ned ad bakke. Det følgende er en transskription af en ansigt-til-ansigt samtale i december 2011.

”Min mand drev et rimeligt succesfuldt et enkeltmands-firma – der var jo fuld gang i byggebranchen. Jeg ved ikke præcist, hvornår filmen knækkede, men da en af hans ansatte blev gravid, mistede han i hvert fald mange penge. Til sidst sad han alene på et kæmpe kontor. Og banken der havde været så large – sindssygt large – da de pludselig kan mærke, at han ikke tjente så mange penge, så ville de inddrage mig og have pant i huset.

Jeg følte mig helt kriminaliseret, når vi var i banken. De talte så hårdt til min mand. Det var måske på sin plads, at han fik at vide, hvor skabet stod, men de gjorde det ikke på en særlig pæn måde, og jeg blev hvirvlet ind i det også. Som om jeg var medskyldig i det overforbrug. Jeg følte mig så fornedret og ydmyget – som om jeg var blevet voldtaget.

Jeg kan godt finde ud af at være fattig. Der havde min eks-mand en helt anden indstilling. Han havde liebhaver-hobbies; sejlbåd og væddeløbshest. Så længe han havde råd til det, var det fint nok, men han blev ved med det, selv da han ikke havde råd til det. Jeg tror, det kom imellem os – det at have forskellige forhold til gæld.

Banken tog pant i min mands andel af huset, og senere vil de også have dækning i min andel af huset. Det nægtede jeg. Min mand kom så hjem til mig med den besked, at han skulle hilse fra banken og sige, at jeg skulle tænke mig godt om, om jeg ville komme ind og skrive under, eller om jeg kunne tænke mig at bo sammen med en rocker. For det var typisk sådan nogen, der købte halvdele af huse.

Den dag besluttede jeg mig til, at jeg aldrig vil sætte mine ben i en bank igen. Jeg var helt færdig og havde slet ikke kræfter til at gøre noget som helst. Jeg følte mig så fornedret, og samtidig var jeg sur på min mand, fordi jeg syntes, han blev ved med at bruge penge.

Så fik min eks-mand en depression. Så tjener han slet ikke noget. På et tidspunkt ryger han på sygehuset og får diagnosen akut stress. I en lang periode derefter kan han ikke andet end at ligge i sengen.

Fogeden begynder at komme. Pludselig står han uden for døren hver anden dag med stævninger i favnen. En del af det foregår i løbet af dagen, mens jeg er på arbejde, og min mand involverer mig ikke i det, og et eller andet sted har jeg måske heller ikke haft lyst til at høre om det.

Det er nok en af de største fejl, jeg har begået i det her forløb – at jeg ikke prøvede at rumme det på daværende tidspunkt. Jeg har følt mig magtesløs. Min mand havde en del penge til gode ude i byen, som han gjorde sig forhåbninger om at få. Men det gjorde han ikke. For en måned siden skred han så. Han har opført sig som et jaget stykke vildt. Det har han jo sådan set også været. Han er flyttet sammen med en ung kvinde med fire yngre børn. Faktisk har det lettet meget.

Allerede dagen efter at huset var kommet på tvangsauktioner.dk, var der folk, der rendte rundt ude i haven. Det gjorde fogeden også, når jeg ikke åbnede døren. Han gik ind gennem køkkenet nogle gange. Engang mødte jeg ham ved kassen nede i Kvickly. Han stod bag mig. Jeg kunne mærke hans øjne i nakken. ”Står han nu og kigger ned i min indkøbskurv…”

Jeg føler, at jeg har været gennem helvede. Eller som at være med i en film. Min mand kastede sig over sin hest, og var konsekvent væk i det tidsrum, hvor fogeden bankede på. Til sidst magtede jeg ikke længere at åbne døren. Mit hjerte hamrede. Og jeg sagde til mine børn, at de ikke skal åbne døren. ”Det er nogen, der skal snakke med far,” sagde jeg til dem. Man bliver et nervevrag i sit eget hus. Jeg har følt mig som en flygtning. Jeg har ikke haft lyst til at være her.

En morgen jeg kom ud, havde politiet været og tage pladerne, fordi han ikke havde betalt vægtafgift.

Det er en social deroute.

Nu hvor han ikke er her længere, har jeg været oppe og kigge i hans kontor. Der ligger en hel hylde med uåbnede rudekuverter. Og nogle af dem står der mit navn på. Jeg har også fået rykkere, men jeg har aldrig set dem.

Drengene ved ikke noget. De har fået at vide, at huset skal sælges. Ikke at det skal på tvangsauktion. De er meget forvirrede. Den store har ikke lyst til at være sammen med sin far. Jeg får ikke børnepenge, fordi han ikke vil flytte adressen. Så jeg har været nede og bede kommunen om at flytte den, men der sker ikke noget. Han lover, at der vil komme penge, men jeg ser ikke noget. Børnene ved godt, at jeg er på røven, jeg er stolt over, hvordan de har tacklet det. Giver jeg den yngste en tyver, går han ned og sætter den i banken.

Jeg er begyndt at gå til psykolog. Hun siger til mig, at det ikke handler om min mand. Det handler om, at der er en trussel mod mine basale behov. Jeg ved ikke, om jeg har tag over hovedet om en måned, eller om jeg kan sætte mad på bordet om fjorten dage. Når man er truet på det felt, så er man bare ikke i stand til at tænke på, om det nu er smart at tage flexlån.

Jeg har fået så mange tæsk af bankerne og haft så mange ydmygende oplevelser, at jeg nærmest har udviklet en fobi for banker. Jeg har mistet tilliden til, at de varetager mine interesser. De varetager KUN deres egne interesser. Man skal aldrig nogensinde bilde sig selv ind, at en bank er til for en selv, for det er den ikke…Det kan du godt sætte en stor, tyk streg under.

Huset som Gitte bor i, var i december berammet til tvangsauktion, men dagen før auktionen lykkedes det at få kradset pengene ind og få udsat auktionen.

Hvad med næste termin?

”…I don’t know…”

Kan du klare den selv?

”Nej, det kan jeg ikke. Jeg går ud fra, at der kommer nogle penge fra min eks, men jeg ved det ikke…”

Gitte er et fiktivt navn. Det rigtige navn er redaktionen bekendt.

Gitte har været gennem tre banker på ganske kort tid: Først Morsø Sparekasse, som i 2010 blev erklæret det farligste pengeinstitut at have sine penge i. Kort efter den titel fusionerede Morsø Sparekasse med Morsø Bank og blev til Fjordbank Mors, som i juni 2011 måtte meddele Finanstilsynet, at man ikke havde de penge, der skulle til for at have lov at bedrive bankdrift. Banken blev derefter overtaget af det statslige skraldespandsselskab Finansiel Stabilitet, som 30. september 2011 videresolgte størstedelen af kunderne til Jyske Bank.

Fakta: Antallet af tvangsauktioner er stigende. Siden 2006 er tallet femdoblet frem til december måned 2011, hvor der var 468 tvangsauktioner. Det er det største tal siden 1994.

jan 042012
 

Professor i økonomi Jakob Brøchner Madsen var en af de meget få økonomer, der fra et tidligt tidspunkt advarede mod overophedningen på det danske boligmarked. Allerede i 2003 kom han med de første advarsler om, at væksten i boligpriserne var uholdbar. Dengang var han professor på Københavns Universitet. Siden er han flyttet til Australien, hvor han i dag er professor ved Monash Universitet.

Professor Jakob Brøchner Madsen

Stavnsbundet.dk fangede professoren trods 10 timers tidsforskel og stillede ham en række spørgsmål om dansk økonomi.

Hvad er det, der sker med økonomien?

Der har været en massiv gældsoppustning i Danmark og i Europa. Gælden er blusset op til dimensioner, som vi aldrig har set før i verdenshistorien, siden kredit blev opfundet for 5-600 år siden. For mange enkeltindivider har gælden nået en størrelse, hvor den ganske enkelt ikke kan betales tilbage. En del af opsvinget har simpelthen været drevet for lånte penge. De skal betales tilbage nu.

Obligationsgælden for ejerboliger og fritidshuse i Danmark (klik på billedet for at se grafen ordentligt)

Hvordan kommer vi som nation til at betale de lånte penge tilbage?

Det kommer til at mærkes på flere måder:

Der vil være mindre efterspørgsel. Når der er mindre efterspørgsel, så er der mindre vækst. Og når der kommer mindre vækst, så betyder det, at indkomsten ikke stiger så meget, som den ville, hvis ikke vi havde haft det her kunstige boble. Der har ikke været fald i lønningerne endnu, men det kommer. I Grækenland og i mange stater i USA, er det i gang. Jeg ved f.eks., at i universitetssektoren i USA er lønnen faldet med otte procent i 2011.

En anden ting man vil kunne iagttage er stigende arbejdsløshed. Beskæftigelsen burde allerede være faldet. Det er svært at forklare, at det ikke er sket endnu, men mistanken falder på, at det simpelthen er de polske arbejdere, som er draget hjem.

En tredje ting vil være, at det bliver sværere for iværksættere at få kredit til at starte en virksomhed op. Normalt bruger iværksætteren sit hus som pant, men med faldende huspriser er der ikke så meget at låne af, så alt andet lige vil det betyde færre iværksættere.

Hvem skal betale?

Det bliver alle. Aktieejerne har allerede betalt en del. Arbejderne har betalt gennem en mindre lønstigningstakst. En tredje gruppe – og den har jeg særlig sympati for – er småsparerne. De betaler også en del af gildet, når renten er så lav, som den er nu. Det gør de, fordi inflationen er højere end renten, så man i praksis betaler penge for at spare op. Også bankerne betaler gennem store afskrivninger. Det er i modsætning til USA, hvor Wall Street tilsyneladende slipper for at betale.

Start afspilleren, hvis du vil vide, hvad professoren mener om afdragsfrihed og flexlån. På lettere gebrokkent dansk og med australsk fuglekvidder i baggrunden.

Professor Jakob Brøchner Madsen om afdragsfrihed og flexlån by Stavnsbundet.dk

Ifølge professoren er en af grundene til de lave danske renter, at vi som nordboer har en høj skyldnermoral. Pengene flygter simpelthen nordpå. Start afspilleren og hør ham udlægge dette samt de finansielle markeder, som han beskriver som “rationelle i deres irrationalitet”.

Professor Jakob Brøchner Madsen om gældsmoral og finansielle markeder by Stavnsbundet.dk

Endelig kan du høre professoren komme med sine mest kvalificerede råd til teknisk insolvente boligejere. Hvis du vil nøjes med en opsummering, er den som følger: Søg professionel hjælp og begynd at betale af på gælden.

Professor Jakob Brøchner Madsens råd til de teknisk insolvente by Stavnsbundet.dk

dec 212011
 
Skærmbillede 2011-12-21 kl. 12.42.58

Nye tal fra Realkreditrådet viser kraftigt faldende priser. Over hele landet.

På landsplan faldt de gennemsnitlige handelspriser på parcel- og rækkehuse i 3. kvartal 2011 med 6,6 procent i forhold til samme periode i fjor.

Tendensen er generel for hele landet: 86 ud af 98 kommuner har oplevet prisfald. Værst ramt er Morsø Kommune med 30 procent prisfald, Lolland med 27 procent og Rebild med 25 procent.

Årsagen til at Morsø Kommune har danmarksrekord i boligprisfald skal findes i Fjordbank Mors’ konkurs i juni måned, mener Frank Kjelde, ejendomsmægler ved EDC Nykøbing.

”90 procent af vores potentielle købere var kunder i Fjordbank Mors. Mange af dem har i praksis stået uden bank i en periode, og det har betydet en slags kreditklemme. De få handler der har været, har været folk, der SKULLE sælge. Dødsboer eller lige inden tvangsauktion. Og i den situation der er kun en skrue at skrue på: Prisen ned. Jeg har lige haft et dødsbo, hvor vi måtte slå halvanden million af prisen, fordi sælger bare skulle af med det.”

Jyske Bank overtog dele af Fjordbank Mors 30. september i år, og siden da er der kommet mere gang i salget, fortæller Frank Kjelde.

”Jeg har solgt ligeså meget de sidste halvanden måned, som hele resten af året. Det har klart givet et løft. Det har været en drøj tid, men jeg tror, der bliver bedre tal i næste kvartal.”

Tal fra Realkreditrådet viser iøvrigt, at Morsø Kommune slet ikke har oplevet boligboble på samme måde som andre dele af landet. I perioden 2000-2007 steg boligpriserne over hele landet, men der var store regionale forskelle. I Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune steg priserne med henholdsvis 147 og 146 procent. Her havde Morsø igen danmarksrekord med beskedne 12 procent. Den historie kan du læse mere om her

Klik på kortet for at se prisudviklingen fra 3. kvartal 2010 til 3. kvartal 2011 i din kommune:

Også salgstiderne er generelt blevet længere. Klik for at se udviklingen i din kommune.

dec 162011
 
jordbær 001

Hvis skylden for krisen på boligmarkedet var en jordbærkage, hvem skal så ha’ den?

Stavnsbundet.dk tog en uskyldigt udseende jordbærkagekage med til Finn Østrup, kaldte den skylden, og bad professoren vurdere, hvem der skulle ha’ kagen.

Se hans svar her:

Er du enig med professoren? Hvem – om nogen – synes du, bærer den største del af ansvaret for krisen på boligmarkedet? (kun et kryds).

dec 152011
 
Finn Østrup

Der er brug for et BIG BANG på boligmarkedet, mener professor Finn Østrup fra CBS.

Finn Østrup var en af de få økonomer, som på et tidligt tidspunkt advarede mod et løbsk boligmarked.

Advarslerne trængte ikke igennem til de ansvarlige politikere, og i dag står Danmark med et boligmarked, hvor faldende priser betyder, at stadigt flere danskere får negativ friværdi og bliver økonomisk stavnsbundne i deres bolig.

Finn Østrup er professor på Center for kreditret og kapitalmarkedsret ved Copenhagen Business School.

Hør professorens betragtninger her:

Hvem skal ha’ skylden for krisen på det danske boligmarked? Klik her for se Finn Østrups svar og vær med til at afgøre spørgsmålet

dec 152011
 

”Det er grænseoverskridende at umyndiggøre sine forældre, men der var ikke noget alternativ. Mine forældre har ikke forudsætningerne for at håndtere alvorlige økonomiske spørgsmål, og der er ikke nogen steder, de kan gå hen og få hjælp. Og jo mere jeg blandede mig, jo mere kunne jeg mærke, at de gerne ville have, at jeg skulle overtage ansvaret.”

Da Tina Margrethe Nielsens forældre i 2008 skulle på pension og ville sælge huset, så alt fint ud. Men hussalget viste sig at blive mere problematisk end beregnet. Tre år efter var de kommet ud med en gæld på 500.000 kroner.

Huset var købt i 1997 for 1 million kroner. Siden da var vurderingerne steget og steget. Tinas forældre havde belånt friværdien. Ikke noget ekstravagant. Nyt tag. Nyt gulv. En anlægsgartner til 12.000 kroner var det vildeste. Da de ville sælge i 2008, var huset belånt med 1,5 millioner kroner.

Første udbudspris var 1.600.000 kroner. Skindet på næsen. Men boligboblens bristen trak tæppet væk og prisen måtte gradvist sættes ned.

”Det var meget frustrerende for mine forældre. De skulle på pension og havde ikke råd til at bo i huset. Der var en stigende indædthed over ikke at kunne komme af med huset. De tog ikke telefonen, når banken ringede, og de forholdt sig ikke til de rykkere, der kom ind af brevsprækken”

Efterhånden som modløsheden og apatien indtrådte, måtte Tina, som er jurist, overtage ansvaret for hussalget og de stadigt flere kreditorer. Hun fik en generel fuldmagt til at håndtere sine forældres økonomi

Tinas forældre bor i dag i en lejet lejlighed og har en gældssanering under behandling.

Hør Tina fortælle om sine erfaringer med teknisk insolvens i klippet herunder:

dec 072011
 

Krise. Vi er efterhånden blevet vant til at høre ordet. Ifølge Ole Bjerg har politikerne mistet kontrollen over de finansielle værktøjer, og er overladt til at forsøge at aflæse og tilfredsstille et mere og mere utilregneligt finansmarked. På den anden side er helt almindelige mennesker i kraft en stigende finansialisering blevet forbrugere af avancerede finansielle produkter.

dec 072011
 
IMG_3255-4

Opfordringen kommer fra sociologen Ole Bjerg fra CBS. I en kronik i Information talte han for en reformulering af den klassiske marxistiske opdeling mellem arbejdere og arbejdsgivere. I dag foregår udbytning mellem skyldnere og kreditorer, lød tesen. Og skyldnernes bedste magtvåben er kollektivt at nægte at afdrage. Citat fra artiklen:

“…hvis betydelige dele af under- og middelklassen i USA, Europa og andre steder i verden omsider fik nok af at sidde og vente på, at de hver for sig gik fallit og i stedet bestemte sig for kollektivt at holde op med at betale af på deres gæld, ville det være svært for selv den mest kyniske hedgefund manager at ignorere.

Pludselig ville det være folket og ikke de finansielle markeder, der bestemte værdien af pengene.”

Stanvsbundet.dk tog straks til CBS for at høre, hvad manden dog tænkte på:

Hvad mener du? Er kollektiv gældsnægtelse en mulighed?