jan 252012
 
economic-crisis

Der kan ikke længere være nogen tvivl om, at noget er gået fuldstændig galt på boligmarkedet.

Men hvad sker hvor, hvornår, hvorfor? Der er nemlig forskellige tidspunkter for ulykkerne, og det er vanskeligt at få et overblik i det værtshusslagsmål fra en western, som udspiller sig.

Vi ser, at priserne topper først i Hovedstaden i midten af 2006; men allerede ca. 1 år før havde antallet af handler toppet. Det sidste sker faktisk over hele landet – nogenlunde samtidig; mens prisernes toppunkt skubbes længere og længere frem i tiden, jo længere, man kommer fra Hovedstaden, skal man i Jylland faktisk helt frem til første halvdel af 2008, før man aner uråd dér – hvad angår priserne.

Sammenbruddet i antallet af handler kommer til gengæld samtidigt: 4. kvartal 2008. Det er et voldsomt kollaps: Et handelsniveau, der med ét hug ligger på halvdelen af, hvad det gjorde blot et år tidligere. Når det sker så pludseligt, er det fordi bankerne – og deres kreditforeninger – ikke kan låne penge ud. Den kreditvurdering huskøberne fik for ½ år siden er lige pludselig intet værd.

Antallet af handler – “handelsvolumen” -  kommer sig noget igen; men ligger stadig frem til 3 kvartal 2011 på ca. 2/3 af ”normalt”.

 

Sammenbrud 2.0

Det spændende er nu, om vi står overfor endnu et sammenbrud her i begyndelsen af 2012. Noget kunne tyde på det: Vi ligger i 3 kvartal 2011 faktisk lige så langt nede i handler, som da det så værst ud i 2008! Priserne, der har været plejet omhyggeligt, viser også tegn på at vige.

Det er ret væsentligt at finde årsagen til, hvorfor priserne steg så voldsomt fra 2001-2008. Det har flere forklaringer:

  • ·Den grund, der er til at tage og føle på umiddelbart er indførelsen af afdragsfriheden – lige så snart den træder i kraft, så har priskurverne i Hovedstaden (immervæk noget, der minder om 1/3 af hele det danske boligmarked) et skarpt knæk opad – fra og med 1 kvartal 2004. Muligheden for forældrekøb spiller også en rolle her på, men afdragsfriheden har en afgjort fremtrædende rolle.
  • ·Indførelsen af de variabelt forrentede boliglån. Flexlånet muliggøres allerede i midten af 90′erne, men bliver først for alvor populære i begyndelsen af 00′erne. Virkningen af flexlånet er, at der lånes flere penge. Dette maskeres af de faldende renter, som gør det muligt at låne flere penge til samme ydelse. Det betyder, at boligkøberen tilsyneladende kan få budgettet til at hænge sammen henne i banken. Dels skal man ikke betale meget i rente, dels forsikrer man sig ikke mod en rentestigning – den kommer jo ikke, siger den flinke bankdame.

I stigende grad ser boligkøbere KUN på, hvad de skal betale om måneden – næste måned. Det kan man så ryste på hovedet af; men sådan virker det! Hvad der derimod ikke kan undskyldes er, at bankerne kreditvurderer ud fra samme betragtning. Så meget bedre var økonomierne ikke i 2003 i sammenligning med 5 år tidligere.

Det har til ulidelighed været fremført, at boligkøberne sagtens kunne og ville betale – og man kunne sagtens låne dem penge til den del af købesummen( de 20%) , som de ikke kunne få belånt i kreditforeningen. Man ville jo afdrage det dyre banklån først. Ikke alene er den antagelse ikke rigtig – den strider også mod alle erfaringer. Det mærkelige er, at bankerne ikke – i egen interesse – tænker sig bedre om; men det gør de ikke – og har aldrig gjort det. Alle erfaringer siger, at der absolut ikke er nogen indlæring.

Problemet er, at man har spildt to år på at lytte på omkvædet om, at når nu det går godt igen, så….
Sagen er, at det kommer ikke til at gå godt igen, det har man forsikret sig imod – realøkonomien kan IKKE hive hverken boligejerne eller finanssektoren op af kviksandet. Vi skal se på hvorfor.

Det samlede udlån til ejerboliger er siden 2001 steget 2 1/3 gang; mens forbrugerpriserne er steget med ¼, så i faste priser – dvs. bortset fra inflation – er udlånet fordoblet. Det er hovedregning.
Så mange flere huse er der IKKE bygget. Dvs, gældsbyrden pr. hus er stort set fordoblet – det kommer aldrig til at hænge sammen – uanset hvad bankdirektøren og ”cheføkonomerne” siger.

Det er også vanvittigt at skyde skylden på enten flexlån eller afdragsfrihed. Frem til 2004 er det flexlån og den lavere rente, efter 2004 tager afdragsfriheden over. Det er begge dele – til dels samtidig.

Det er også noget vrøvl, at boligejerne sagtens kan betale renter og afdrag på deres lån. Hvis det var tilfældet, hvorfor gør de det så ikke? Manglende betalingsvillighed er usandsynlig – dertil har bankerne alt for probate midler til ”opmuntring”. En stor del af boligejerne KAN ikke betale.

Renten er jo bestemt ikke skræmmende (heller ikke når man regner administrationsbidrag og lignende ind) – alligevel fortsætter udlånet til ejerboligerne med at stige! Der handles jo ikke noget videre – heller ikke til faldende priser, så afdragene skulle jo begynde at falde: Det gør de IKKE – heller ikke på de DYRE banklån.

Byggeriet
Det vil sige, at det er fuldstændig umuligt, selv med den nuværende beskæftigelse (og lønniveau) at ”arbejde sig ud af problemerne”. Det kan ikke lade sig gøre.

Når boligpriserne stiger, så kommer der et tidspunkt, hvor det bedre kan betale sig at bygge nyt end at købe noget gammelt. Når det sker, er der nogen, der bygger – seriøse og platugler. Enhver borgmester går jo med en bykonge i maven, så tilladelsen skal nok blive givet.

Økonomer kalder det Tobins-Q (Tobin-skat er noget andet!) og beviser det med fasediagrammer til differential ligninger, som jeg skulle tilbage i de gamle lærebøger for at finde ud af, hvad det var de snakkede om. Det er i virkeligheden bare en snirklet måde at sige:

Når det er billigere at bygge nyt end at købe brugt, så bygger man nyt. Begribeligvis. Uanset om der er behov eller ej.(Hvorfor pokker dog blande virkeligheden ind i planlægningen?)

Efter 2003 er der bygget ca. 150.000 nye boliger (incl. socialt boligbyggeri). Den samlede boligmasse ligger på ca 2½ million boliger, så det er ud fra den betragtning ikke specielt meget ca. 5%; men disse nybyggede boliger er overflødige: De tal, jeg har set for nedrivningsbehovet (godt nok et par år gamle) taler om 10-20.000. Lad det så være det dobbelte, så er det småting i sammenligning med overbyggeriet.

Det ville være befriende, om man holdt op med at vrøvle om at få byggeriet i gang igen. I 2003 var der IKKE boligmangel. Siden er der bygget Ødestaden og andet – uden noget behov. Byggeriet skal IKKE i gang igen. Tværtimod går der en generation af bygningshåndværkere på pension, så den arbejdsstyrke vil nogenlunde af sig selv tilpasse sig behovet for reparation og vedligeholdelse.
Der kommer IKKE stigende priser på boliger, der bliver IKKE betalt af på boliggælden.
Konsekvenser er naturlige – og ubehagelige.

Boligejerne bliver insolvente – de kan ikke sælge. Har man købt en ejerlejlighed til 2½ million og sidder med afdragsfri flex og banklån til 3% (med diverse bidrag og gebyrer) i gennemsnit, så sidder man for 6-7.000 om måneden.
Forudsætter man, at man kan få et 3½% fast forrentet konvertibelt annuitetslån over 30 år (husk administrationsbidrag!), som der har været megen presseomtale af på det seneste, så skal man ud og finde 12.500 om måneden. Hvem har lige til den dobbelte husleje? – Hver måned – og her taler jeg slet ikke om, at der ikke er noget skattefradrag for afdraget!

Det kan med andre ord i almindelighed ikke lade sig gøre. Sælge kan man ikke. Priserne er faldet i hvert fald 25%, så man kan – hvis man er heldig og kan få banken med på ordningen – få 1 ¾ million. Det betyder, at man har en gæld til banken på ¾ million. Men nu er det ikke et boliglån: Det er et forbrugslån, der skal afdrages over 10 år med en rente på 8%. Det giver faktisk samme beløb om måneden som, hvis man kunne sidde med et 3½% fast forrentet lån med afdrag.
Hertil kommer så, at man ikke har betalt husleje dér, hvor man flytter hen. Det var en bankrådgiver, der for et par år siden gjorde mig opmærksom på dette forhold – og jo, hun har i dag ruineret sig selv. Hvis man sidder i den ubehagelige klemme – så taler al sandsynlighed for at ens bankrådgiver sidder endnu vanskeligere i det!

Den nære fremtid
Men det bliver værre endnu:
Boligpriserne har været holdt oppe med badeballoner og bankoptimisme. Det holder imidlertid ikke. Banker og kreditforeninger holdt deres byggekunder kunstigt i live:

  • Renteoprulning : Renter på lånene tilskrives blot restgælden.
  • Parkeringsaftaler: Man finder en platugle, som man sælger ejendommen til bogført værdi – fuldt finansieret selvfølgelig (med flexlån uden afdrag, hvad ellers) – mod at garantere at købe ejendommen tilbage til salgsprisen. (Så ses det ikke i regnskabet!)
  • Der er andre kneb; men de er heller ikke betryggende.

Det er derfor de tomme nybygninger IKKE – indtil videre – er kommet på markedet til en realistisk pris, den ville nemlig slå bunden ud af markedet – omgående. Det er selv i København muligt at få en almen nyttig bolig, som man kan betale, så hvorfor købe?

Det er straks sværere for banker og kreditforeninger at kontrollere, om folk dør. Der kommer vel en 10.000 boliger på markedet om året via dødsboer, så vi er ved at have så lave handelstal, at de kan dække behovet. Derfor vil man ikke fra kreditforeningers side finansiere boliger under ½ million – hvorfor et pantebrevsmarked er ved at dukke op. Problemet er at de arme på banker og kreditforeninger, der holder stenen over hovedet oppe – de er begyndt at give efter.

En anden komplikation ved yderligere prisfald – som kun er et spørgsmål om tid -  er, at så forsvinder ”sikkerheden” og renten vil stige. Selvom banken og kreditforeningen køber deres egne flexobligationer – så skal de jo også finansieres.

Problemet med boligejerne er så stort, at der ikke rigtigt er noget at gøre ved det. Selv den nye regering har opgivet tanken om skattestigninger for de højest lønnede. Sagen er nemlig den, at de bedst lønnede også er de mest forgældede. Det er udelukkende et spørgsmål om tid og i hvilket tempo yderligere sammenbrud på boligmarkedet kommer.

Det har været forudsigeligt (og forudset) siden 2006.

 Leave a Reply

(required)

(required)

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>