dec 152011
 
Finn Østrup

Der er brug for et BIG BANG på boligmarkedet, mener professor Finn Østrup fra CBS.

Finn Østrup var en af de få økonomer, som på et tidligt tidspunkt advarede mod et løbsk boligmarked.

Advarslerne trængte ikke igennem til de ansvarlige politikere, og i dag står Danmark med et boligmarked, hvor faldende priser betyder, at stadigt flere danskere får negativ friværdi og bliver økonomisk stavnsbundne i deres bolig.

Finn Østrup er professor på Center for kreditret og kapitalmarkedsret ved Copenhagen Business School.

Hør professorens betragtninger her:

Hvem skal ha’ skylden for krisen på det danske boligmarked? Klik her for se Finn Østrups svar og vær med til at afgøre spørgsmålet

  10 Responses to “Finn Østrup: Afskaf flexlån og afdragsfrihed”

  1. Hele Østrups argument for afskaffelse af afdragsfrihed og flekslån er baseret på sætningen i interviewet “Det frie produktvalg (indenfor dansk realkredit) medfører at den person der er villig til at løbe den største risiko vil byde højest på boligen”. Det er jo her det knækker. Der er jo nemlig ikke længere et frit produktvalg med mindre boligkøberens økonomi berettiger til det. Østrup hænger fuldstændig fast i nogle gamle billeder af hvordan boligfinansieringen kørte alt for letsindigt tilbage i 2003-2007, men idag er situationen jo radikalt anderledes. Der er strammet gevaldigt op med stramme krav til udbetaling, hastigheden på afdragene mm. Så der er langt fra frit valg på alle hylder, spørg bare førstegangskøberne! Så hele Østrups argumentation falder til jorden og må dybest set ses som udtryk for at han

    1) ikke har evnet på at blive opdateret på den aktuelle status på kravene til lånefinansiering i Danmark anno 2011
    2) at han opfatter et lånemarked med kun eet produkt på hylden som det optimale (det samme sagde Ford også for 100 år siden da hans bil kun kunne købes i sort)
    3) ønsker at alle danskere skal kreditvurderes ens og tilbydes det samme produkt, uanset de enorme forskelle der er i folks økonomi
    4) at den store del af befolkningen som har købt bolig for flere år siden og som sidder med solide friværdier skal tvinges tilbage til at fortsætte med at skabe opsparing i deres mursten og derved tvinges til at stikke ekstra penge i lommerne på obligationsejerne i stedet for selv at kunne vælge om pengene ligger bedst i egne lommer

    Velkommen til Danmark anno 1970 :-)

    Som Østrup selv er inde på er der ikke nogen feberredning for de teknisk insolvente. At lave big bang vil blot grave graven dybere for disse. At han så til slut fabulerer om en kompensationsordning må stå hen som et forsøg på en feberredning af hans forslag.

    Der er et meget klarts skær over at hans ønske om afskaffelse af afdragsfrihed og flekslån dybest set også relaterer sig til et ønske om at straffe den del af befolkningen som festede for lånte penge tilbage i starten af dette årtusinde.

    MEN

    måske er det helt essentielle i Østrups og andres aversion imod afdragsfrihed og flekslån dybest set spørgsmålet om hvorvidt lånesammensætningen må være en konkurrenceparameter i boligmarkedet! For der er ingen tvivl om at Østrup har ret når han siger at afdragsfrihed og flekslån gør at der kan bydes højere. Så hvis to personer ønsker samme bolig så kan den med stærkest økonomi idag byde højest fordi denne person kan vælge, via sin sunde økonomi, at finansiere boligen billigst mend den mere trængte person måske tvinges til at give bud ud fra en forudsætning om fastforrentet lån og evt med afdrag. Så spørgsmålet er: er dette ønskeligt?

    Ja, for det første kan man sige at dette var et faktum allerede dengang vi kun havde fastforrentede lån idet graden af behov for dyrere banklån til finansiering af de sidste 0-20% af boligen altid har været individuel og dermed udgjort en konkurrenceparameter boligkøberne imellem.

    Nu er vi så kommet skridtet videre og fået nye produkter som yderligere kan forøge den forskel. Surt for dem som står nederst på boligstigen, godt for dem som står 3-4 trin højere oppe. Men incitamentet til at spare op til sin første bolig ogtil at lade være med som 25 årig at finansiere sin fladskærm med et Leasylån til 26% i rente, har aldrig været større! Positivt!

    Men det kræver selvsagt en stram styring fra finansektorens side med en politisk overvågning parallelt for at vi ikke igen skaber for store risici for landet som helhed. Men jeg foretrækker klart dette fremfor at tage tilbage til Morten Korch tiden igen.

  2. Ja bare fordi en sort seer fik ret behøver det jo ikke at betyde at de har ret i alt. Vel.

    Bolig lån drejer sig om det frivalg. Det er der nogen mennesker der ikke kan styre. Faktisk var det bedre at afskaffe forbrugslån over en kant. Det kan folk helt sikkert slet ikke styre.

    m

  3. Så spinnes der igen til fordel for afdragsfrie flekslån: Med ad hominem angreb og stråmænd på Finn Østrups bekostning.

    Det kan godt være at kreditvurderingen er strammet op i dag, men historien viser med al ønskelig tydelighed at bankerne i praksis ikke magtede at stramme op for kreditvurderingerne førend de stod med kniven for struben og det ene ben i financiel stabilitet. Det tilsikrer den frie konkurrence. Så kan man nok så meget vifte med “den sunde økonomi” kortet. Uden hensigtsmæssig regulering ved vi hvordan tingene vil udvikle sig.

  4. Finn Østrup har nogle ganske rimelige betragtninger. Ikke mindst synes jeg at betragtningen om, at den mest risikovillige er den som vil løbe med huset er en meget vigtig og overset pointe.

    Det er her årsagen til hele vores gældskrise ligger.

    I det nuværende system bliver dårlig kreditgivning og en ansvarsløs privat økonomi belønnet med – et hus.

    Straffen for risikoadfærden deles med resten af samfundet, og må nødvendigvis deles med resten af samfundet efter devicen: Det kan godt være at det mest er mit problem at mit hus brænder, men hvis ilden spreder sig til resten af landsbyen bliver det også dit problem.

    Det er en klassisk “tragedy of the commons” hvor den enes risikovillighed tvinger den andens op i en ond spiral indtil man står i den dårlige sitiuation at man enten skal være boligløs eller påtage sig uholdbare gældsforpligtigelser ligesom alle de andre, velvidende at man kommer til at mærke konsekvenserne af deres fjolleri alligevel uden så i det mindste at have haft fornøjelsen ved at deltage.

    Alle parter har individuelt reageret rationelt og snusfornuftigt, men systemet har gjort helheden absurd.

    Forbrugslån er usikre lån og det er långiver fuldt ud klar over. Låntager vil også lide umiddelbare og personlige konsekvenser hvis der bliver vanskeligheder og de er store nok til at det aldrig kan blive et systemisk problem som de afdragsfrie lån.

    Men forbrugslån negerer også den fordel som den sparsommelige boligkøber har på markedet, idet den risikovillige blot kan låne afdragsfrit og med dyre forbrugslån og dermed sidde for det samme som den sparsommelige. Det er stadig de afdragsfrie og rentetilpassede lån som giver friheden til at spille på boligmarkedet.

    Jeg kunne umiddelbart forestille mig 3 løsningsmodeller:

    1) Forbud mod afdragsfrihed og rentetilpasning og lange løbetider. Stødet mod boligpriserne afbødes ved at realiserede tab på boligen kan skattemæssigt afskrives over et antal år op til et maks beløb.

    2) Forbud mod afdragsfrihed og rentetilpasning og lange løbetider. Kombineret med skat på boligfortjenester og fradrag for tab efter symmetriske regler.

    3) Lempeligere konkurs og gældssaneringsregler som tager udstrakt hensyn til debitor – vi kan kalde den “amerikaner modellen”

    Bemærk, at i alle tre modeller kommer kreditorerne og den uskyldige 3. part samfundet (eller rettere de borgere som ikke brugte flere penge end de havde og sparede op) til at være med til at betale gildet. Er det retfærdigt? NEJ! Er det sådan det må være? Mja – som Willie Sutton sagde, da man spurgte ham hvorfor han røvede banker: “Det er der pengene er”

    • @Bo Nordahl Pedersen

      Dine forslag er udmærkede. Dog bør man vente med at afskaffe de afdragsfrie lån, til boligmarkedet retter sig, så boligpriserne ikke bliver slået mere ned på nuværende tidspunkt, end de allerede er. Ellers kan boligmarkedet gå endnu mere i stå, hvilket kan få en uheldig afsmittende effekt på resten af landets økonomi.

      Mht beskatningen, så bør den være på 80% af kapitalgevinsten, så folk kan få finansieret skatten uden større problemer. Og økonomien kan ikke få lov til at overophede, som man så i midt-0′erne. Folk bliver nødt til at tænke på boligkøb som noget med at anskaffe sig noget at bo i og ikke noget at spekulere i. Falder boligpriserne, så skal folk have 80% af tabet udbetalt (negativ skat ved negativ kapitalgevinsten), hvorved man ikke skal være så bange for at købe hus; bliver man arbejdsløs, så behøver man ikke være særligt nervøs for at sidde i en gældsfælde. Folk (private husholdninger) har aldrig haft så mange penge på bankkontoen, men de tør ikke bruge pengene, så længe usikkerheden ved huskøb ikke falder (jeg har selv rigeligt råd til at købe et hus, men grundet usikkerheden på arbejdsmarkedet og på ejerboligmarkedet, så lader jeg være).

  5. @Bo Nordahl:

    Vedr dine forslag:

    ad. 1 hvorfor afskaffe noget som er et fornuftigt værktøj for 80% af befolkningen istedet for at indskærpe brugen for de 20% som det er farligt for? Nykredit og senest RD er nu heldigvis gået den vej med de nyeste tiltag om begrænsning af afdragsfrihed og flekslån for marginalkøberne.

    ad. 2) hvor mange penge tror du staten vil få ind på skat på boligfortjeneste i de kommende år? Vi kan jo kun tage udgangspunkt i dagens priser med mindre du da vil begå et nationalkup og straffe bagud i tiden. Løsningen er ikke mere skattepligt/fradrag, det har vi rigeligt af i forvejen på mange andre områder og det skaber kun bøvl.

  6. Ja det er boligejernes skyld at de ikke kan administrere de afdragsfrie lån, ikke landmænd, virksomheder og banker ? Det er jo langt værre at en husejer mangler et par hundrede tusinde end at bankerne mangler milliarder på samme konto. Hvad med at give de stakler en hjælpe pakke og så slagte boligejerne ?

  7. Man kunne simpelt lave en lov som fx et Price earning interval for boligejerens soliditet, der så hvert år tages op til revision. Så kunne tallet hedde 1:2,4 så du max kunne låne din indkomst årligt gange dette. Samtidig skulle boligejere ikke kunne låne til bilen i boliglån osv. Det giver ingen mening, at en forgældet boligejer skal kunne låne mere, fordi manden er gældssat i forvejen.

  8. Og hvad sker der så med os, som har købt inden boblen sprang. Afskaffelsen vil gøre det umuligt for os at sælge, huset er allerede mindre værd end det vi købte det for. Afskaffelse af disse lån må da ske, når priserne stiger.

    • Du vil blive ved med at have købt et hus til en højere pris, end nogle vil købe det til.

      Det er kedeligt, at nogle kommer til at tabe penge på dette, men det er samtidigt interessant, at have hørt talen om boligen ændre sig fra “et hjem” før priserne begyndte at stige, til “en investering” under opturen.

      Når boligen på daværende tidspunkt blev set som “en investering”, betyder det jo også, at der kan være tab.

Leave a Reply to HN Cancel reply

(required)

(required)

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>